수익형 빌딩 매입, 높은 표면수익률보다 실제 순영업소득을 먼저 봐야 할까요?

한국부동산원은 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향을 발표했습니다. 빌딩 매물의 표면 임대수익률이 높아 보여도 공실, 수선비, 관리비 부담, 임차인 교체 비용을 빼면 투자자가 받는 현금흐름은 달라집니다. 매수자가 매도인의 임대료 명세만 받아보고 투자수익을 판단하는 방식은 위험할 수 있습니다. 계약 전에 실입금 임대료, 무상임대 기간, 미납 관리비, 자본적 지출을 어떤 기준으로 확인해야 할까요?